空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法　2ndエディション

第1章　戸建て投資にはチャンスがある！　そのワケは？

不動産投資のなかで「地方戸建て」を選んだ理由
資産価値よりも"いくらの家賃をいただけるか"
深刻な空室率に対抗できるのは戸建て物件

初心者の方に戸建て賃貸をおすすめする理由
やってみてわかった！　戸建て賃貸のいいところ
複数のカゴを用意するのがカンタン
経験を積むのにもってこい
管理で振り回されない
裾野が広いから売却しやすい
新規参入は厳しいが戸建て投資ならチャンスあり

一棟物や区分物件の投資家に戸建て賃貸をおすすめする理由
私がRC物件に手を出さないワケ
区分マンションは管理費・修繕積立金で削られる
融資、火災保険、メンテ……戸建て投資の不安材料



第2章　高利回り戸建て物件購入ドキュメント

1戸目　230万円の平屋はスーパー高利回り物件
2戸目　アカミチが横切っている200万円の物件
3戸目　競売がすぐそこまで迫っていた任意売却物件
4戸目　100万円値引きしてもらった競合皆無の一人勝ち物件
5戸目　決済直前に台風直撃に見舞われた物件
6戸目　表面利回り40％弱も、嫌がらせ？　イタズラ？　にあった物件
7戸目　賃料8万円で即入居が決まった物件



第3章　テッパンの戸建て物件はどこにある？

戸建て投資の軍資金はズバリいくら？
お金がなければ事業を続けられない

投資エリアを決めるための2つのポイント
やっぱり土地勘はあったほうがいい
お手ごろ価格ながら賃貸需要が手堅くある

物件検索で掘り出し物に出会うには？
一番はじめに買うべきはこんな戸建て

狙いは実質利回り15％以上の物件
平成築の物件ならリフォームコストを抑えられる

あなたがアプローチすべき業者を見分ける方法
遠方業者は指値が通りやすい

オーナーチェンジ物件はラクチンな分、注意点もある
こんなオーナーチェンジ物件は買ってはいけない

競売と任意売却、おすすめはどっち？
任売物件は検討の余地あり
リースバックを組み合わせてみる

地場の不動産業者とうまくおつき合いする作法
怪しい業者の誘いに乗ってはいけない
激安物件はスピード勝負。ただしやみくもな買付はいけない

テッパン戸建て物件の特徴
利回り20％オーバーでも買わない物件

【戸建て投資家にインタビュー】物件を5万円でゲットするボロ戸建て投資家エリックさん



第4章　戸建て投資家が内見前・内見時に必ずチェックすること

ネットでできることはネットで済ませる
物件調査に使えるサイト
見える！賃貸経営
全国地価マップ
不動産情報ライブラリ
大島てる
ハザードマップの入手を忘れずに

内見は物件に着く前から始まっている

理想は2台分の駐車場。確保できないときはどうすればいい？
あとになって「建て替えできない！」じゃシャレにならない

リフォームで一番お金が出ていくのは外壁の修繕

水回りのコンディションも物件取得後のお金回りを大きく左右する
井戸水の戸建ては案外多い。その問題点は？

雨漏り、シロアリ、傾き……後悔先に立たず
傾いている物件をどうにかするのはハードルが高すぎる

売却理由は指値の行方を左右する
競売に流れそうな任意売却物件は狙い目



第5章　"買える"戸建て投資家になる！

通る買付、はじかれる買付
「指値が当たり前」ではいけない

地方戸建て物件に融資を引くには

戸建て賃貸に融資してくれる金融機関は？

格安戸建て物件を、融資を使って買う理由
理由1　自己資金の枯渇は恐ろしいから
理由2　よい出物が出たときにすぐに対応したいから
理由3　投資規模の拡大を促進したいから

自己資金がなければ都会物件から始めればいい

【保険代理店にインタビュー】不動産投資にも精通した火災保険のプロ・内藤達也さん



第6章　戸建て物件を生かすも殺すもあなた次第

リフォーム業者とのおつき合いを始める

築古の戸建てにピッタリの低コストリフォーム
壁や天井をアクセントクロスで演出する
襖にクロスを貼ってオシャレとコストを両立する
シート貼りでお風呂修繕のコストを圧縮する

DIY、やったほうがいい？　手を出さないほうがいい？
理由1　逆にお金がかかるから
理由2　入居後の修繕で困るから
理由3　工期が長くなるから
理由4　自分の時給を考えるから
楽しみながら勉強できるDIY会

リフォームコストを抑えることの大切さがアップしている
自分で調達する「施主支給」
中間マージンをかわす「分離発注」
手間もコストも省ける「多能工」の活用

費用はかかるが外壁塗装はバリューが高い
見映えだけじゃない外壁塗装のメリット
コストをかけるだけの価値は十分にある

【リフォーム会社にインタビュー】リフォーム会社社長と不動産投資家、2つの顔を持つ柳田将禎さん

大切な物件を任せられる仲介業者の条件
条件1　たくさんのポータルサイトに物件を掲載してくれる業者
条件2　ネットでの物件の見せ方を心得ている業者
条件3　依頼を受けてからの動きがスピーディな業者
まずは一般媒介から始めて任せられる仲介業者を探す
札束を燃やせなければ客付けで苦労する！？
家賃値下げを持ちかけられたら？

依頼が終わってからも物件のアピールは続けよう
物件写真は自分で用意しよう

賃貸募集は歯止めを用意したうえでハードルを下げていく
戸建て賃貸は敷金・礼金ゼロゼロでOK！
戸建ては（条件付き）ペット可でいこう

【不動産会社にインタビュー】賃貸仲介のやり手営業マン・Mさん



第7章　お金を残せる戸建て投資家になろう

戸建て賃貸なら管理費を払うのは損

「節税効果が高い」ってどういうこと？
リフォーム代は一括計上と減価償却に分かれる

戸建て賃貸は5戸持っていると節税効果がさらにアップ
事業的規模になると、どんな税の恩恵がある？

戸建て大家にも法人は必要？
法人化のメリット・デメリット

税務署に目をつけられやすいのはどんな大家さん？

戸建て物件でも5年たったら売却を考える
5年は短くないと考える私なりの理由

物件を高く売るために欠かせない条件
餅は餅屋に依頼してこそ高く売れる
売値は売り方で大きく変わる

【不動産会社にインタビュー】収益物件専門の不動産会社として多くの投資家と仕事をしてきた「なごみ」社長の柳田武道さん

初心者を失敗から遠ざけてくれる場とは？
成功するために成功している人のそばにいる

もっとお金を残せる投資家へ！　ステップアップを目指す
戸建てと一棟物のいいとこ取りを考える

【先輩投資家にインタビュー】ボロ戸建て投資から賃収1億円超えの川村ふぁるさん

【先輩投資家にインタビュー】民泊という不動産投資のもう1つの形で最前線に立つ宗華さん