売却益と節税を最大化　収益不動産「売却」バイブル

導入編
第1章　売却の税務の基本

1-1　個人のマイホームを売却したときの売却損益
意外に知らない譲渡損益の計算方法
手を動かして計算してみる
譲渡所得にかかってくる税率

1-2　個人で収益不動産を売却したときの売却損益
個人の収益不動産も譲渡所得になる
個人の収益不動産の譲渡所得を計算する
取得費の有利判定の考え方
譲渡所得にかかる税金を計算する

1-3　法人で収益不動産を売却したときの売却損益
法人と個人の大きな違い
収益不動産の売却による所得を計算する
売却による所得にかかる税金を計算する

1-4　売却損益とCFの関係
売却益とCFはイコールではない
個人がマイホームを売却した場合のCF
個人・法人が収益不動産を売却した場合のCF

Column　中古木造アパートは2000年以降のものを購入しよう



基礎編
第2章　売却判断の基本

2-1　今すぐ売却した場合のCFで判断する
売却のタイミングを判断する指標
何年分のCFを前倒しで得られるか
築年数と売却利回りの相関図

2-2　次の買主の立場から売却時期を考える
次の買主の立場とは
買主にとっての融資の借入期間
借入期間の長短により変わるCF
買い手の購入後のCFと、売り手の売却時期

2-3　大規模修繕を計算に入れて判断する（新築木造）
修繕せずに売却するか、修繕して所有し続けるか
大規模修繕の時期と費用
指標を組み合わせた売却時期の判断

2-4　大規模修繕を計算に入れて判断する（新築RC）
指標を組み合わせた売却時期の判断

2-5　物件の売却価額帯と売却利回りの関係性
価額帯が高いほど売却利回りが低くなる理由
価額帯、利回りに築年数を加味する

Column　借り換えシミュレーション



実践編
第3章　高く売却するテクニック、売却CFを増やすテクニック

3-1　売却による消費税を軽くする
売買契約書の記載で変わる消費税
売主と買主の真逆の立場
売主の対処方法と有利選択

3-2　売却による譲渡費用を軽くする
知っていれば簡単に削減できる譲渡費用
知っていれば簡単に確認でき、過払いを防げる譲渡費用

3-3　火災保険の引き継ぎでCFを増やす
収益不動産購入時の火災保険の引き継ぎ
火災保険の引き継ぎを価格交渉の材料にする

3-4　個人が使える特別控除で所得税を軽くする
特別控除を使う場合の計算方法
① マイホーム（居住用財産）を売った場合の特例
② 被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例
③ 2009年、2010年に取得した土地を譲渡した場合の特例
④ 低未利用土地等を売った場合の特例

3-5　オペレーティングリースで売却益を圧縮する
オペレーティングリースの仕組み
オペレーティングリースの収益構造
最新のオペレーティングリース
メリット・デメリット、活用方法をおさえる

3-6　売却益を圧縮するテクニック
物件売却時に決算期を変更する
物件売却時に経営セーフティ共済を導入する
物件売却時に退職金を活用する

Column　不動産投資をするなら株式会社？　合同会社？



上級編
第4章　売却視点からの消費税

4-1　消費税の基礎知識と仕組み
消費税に関する事業者の区分
3種類の事業者

4-2　個人・法人での課税事業者、免税事業者の判定
消費税を預かる売上、預からない売上
個人の基準期間、法人の基準期間
簡易課税を選択できるかどうかの判定
売却するなら消費税を十分意識しなければいけない

4-3　高額特定資産を知らないままでは足をすくわれる
高額特定資産と3年縛り
2つの例外と法人のための特殊例
収益不動産の売却と高額特定資産の購入の注意点

4-4　売却視点からのインボイス制度
インボイス制度の基礎知識
収益不動産の売却とインボイス
免税事業者・居住用
課税事業者・居住用
課税事業者・事務所／店舗
免税事業者・事務所／店舗
税抜1,000万円以上の居住用賃貸建物の消費税は差し引けない

Column　売買契約書なしで取得費を求める方法



応用編
第5章　M＆Aで不動産所有法人ごと売却する

5-1　不動産所有法人を売買する意味とは？
M＆Aで法人が持つ物件のオーナーに
買主・売主の税務メリット

5-2　M＆Aの進め方と法人の株価算定方法
M＆Aを滞りなく進めるステップ
法人の株価算定方法
M＆A実行に向けて最終精算を行う

5-3　CFの差はどれほどか？
会社清算方式でのCF
不動産所有法人のM＆A方式でのCF

Column　人口減少の進み方と不動産投資家ができること



売却前の要チェック項目リスト